ZMLUVA O PREVODE

Úvod ZMLUVY PRE KATASTERZMLUVA O PREVODE

Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná. Ak nie je dohodnuté inak ani ak to nie je obvyklé, sú účastníci povinní plniť bez zbytočného odkladu. Predávajúci je oprávnený odovzdanie predmetu kúpy odoprieť, ak kupujúci nezaplatí cenu včas.


 Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady. Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.


Zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľností môžeme rozdeliť  do dvoch skupín:

 

  1. Zmluva o prevode vlastnictva bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome
  2. Zmluva o prevode vlastnictva  akejkoľvek nehnuteľnosti, ktorá sa nenachádza v bytovom dome

 

1. Zmluva o prevode vlastnictva bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, resp. darovacia zmluva k bytu alebo nebytovému priestoru

 

 v ďalšom znení len „ zmluva o prevode“ je zmluva, ktorou nadobúdateľ  nadobúda vlastnícke pravo k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, pričom popri tomto  vlastníckom práve k bytu, resp. nebytovému priestoru nadobúdateľ nadobúda  aj vlastnícke právo  k spoločným častiam, spoločným zariadeniam a príslušenstvu  bytového domu. V prípade ak je s vlastníctvom bytu spojené  aj spoluvlastníctvo na zastavanom pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, prípadne aj spoluvlastníctvo na priľahlých pozemkoch,  tak nadobúdateľ touto zmluvou nadobúda aj spoluvlastnícky podiel na týchto pozemkoch. V prípade ak s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru nie je spojené spoluvlastníctvo  na zastavaných a priľahlých pozemkoch, tak  je zriadené vecne bremeno v prospech  vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

 

Osobitným zreteľom, na ktorý treba poukázať pri prevode bytov a nebytových priestorov v bytových domoch ja zákonné záložné právo. Zákonné záložné právo  je osobitným  druhom  záložného práva, nakoľko  vzniká podľa § 15 ods. 1  zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý znie nasledovne: 

 

(1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo  v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.

 

Toto záložné právo ako z textu ustanovenia zákona vyplýva je zákonné záložné právo, vzniká teda  priamo zo zákona a na vznik, resp. zápis do katastra nehnuteľností netreba súhlas vlastníka ako je to pri  zmluvnom záložnom práve. Toto zákonné záložné právo môže ale aj nemusí byť zapísané na liste vlastníctva, zápis zákonného záložného práva na liste vlastníctva iba  preukazuje jeho existenciu  a informuje kupujúceho o  existencii tohto zákonného záložného práva. Samotný zápis  na liste vlastníctva o tomto  zákonnom záložnom práve neznamená že na byte by boli dlhy, na druhej strane to ale ani nevylučuje. Samotný zápis o zákonnom záložnom práve nepredstavuje pre kupujúceho žiadne riziko, nakoľko  prílohou  pre potreby katastrálneho konania je aj písomné vyhlásenie predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov,  resp. správcu bytového domu, že vlastník nemá nedoplatky na platbách spojených s užívaním bytu.

 

 

2.Zmluva o prevode vlastnictva  akejkoľvek nehnuteľnosti, ktorá sa nenachádza v bytovom dome, resp. darovacia  zmluva k akejkoľvek inej nehnuteľnosti, ktorá  nenachádza v bytovom dome.

 

Patria sem zmluvy o prevode vlastníckeho práva  k nehnuteľnostiam predmetom ktorých je prevod vlastníckeho práva k akejkoľvek inej nehnuteľnosti ako byt, resp. nebytový priestor v bytovom dome, pričom v praxi sa jedná  o prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam ako sú rodinné domy, chaty, garáže (nie v bytovom dome), obchodné a kancelárske priestory (nie v bytovom dome), akékoľvek pozemky – stavebné pozemky, záhrady, vinice, lesné pozemky, orná pôda,....